重庆土拍在即，2024年新房将无房可卖？

这是杨一第 389篇原创文章

重庆2023年的土地供应计划出来了。

主城9区的住宅土地，预计将要供应334公顷，大概5010亩。

【资料图】

这个数据，2022年预计供应是840公顷，大概12600亩。

所以，供地计划大概同比下滑了60%

但真实情况是，2022年实际只卖了4085亩住宅土地，跟计划相比是下滑了68%

在经历了2022年惨淡的土地市场和楼市后，重庆的领导们也迅速调整了目标，将供地计划从2022年的12600亩调整成了2023年的5010亩，灵活应对市场变化。

这对重庆楼市的长远发展而言是好事情，要摆脱天量供地对楼市发展的破坏性，但在短期内主城各区要承受土地财政收入下降、以及自身收入降低的事实。

△ 重庆2023年供地计划

重庆领导们现在为了卖地有多拼呢？

1、价格好商量。

以前是领导们公布起拍价，然后让开发商们来抢拍、溢价，溢价率超过100%的土地数不胜数，甚至还有达到熔断的土地。

但现在，很多土地暂时都还没公布起拍价，当开发商在问价时，领导们会反问一句：你们心仪的土地价格是多少呢？

只要不低于市里给到的土地价格底线，一切都好商量。

2、位置好商量。

以前两江新区最火的时候，很多开发商想进来都进不了，但现在基本上重庆主城任一土地，都可以让开发商来选，不管是寸土寸金的渝中区，还是大火的中央公园，亦或是重庆的核心区，一切都好选，慢慢挑，不着急。

3、土地好商量。

好不容易开发商选中了一块土地之后，经过研判之后觉得还是有前景，但是住宅土地和商业商办土地是打包卖的。但现在，土地也可以分开卖的，商业土地毕竟是赔钱货嘛，开发商想要哪一块土地，就可以只要那一块。

就像卖猪肉一样，只要瘦肉、不要肥肉，都是可以的。

4、服务好商量。

土地选好之后，周边的道路全部都给你修好，让你有好施工的条件。而且，土地里如果有一些修学校、修公园、修保障房的配建条件，这块也可以具体谈。

5、学校好商量。

现在房子不好卖嘛，领导们也是考虑到了开发商的难处，再加上重庆人对学区还是很有信仰的，领导们可以去帮忙争取七龙珠、五朵金花，甚至重庆排名前三的中小学。

重庆这几年有很多所谓的神盘，就是在有了名校光环的加持下，迅速起飞，我不说大家应该都能知道是哪些楼盘。

6、产品好商量。

现在房子不好卖嘛，可以不再向以前那样要求严格要求产品了，比如全部做大户型，限制户数等，现在可以由开发商自行调整。

扯回正题。

2023年预计供应5010亩，但我们都知道，实际成交情况会小于这个数字。

我们就假设成交4000亩住宅土地，平均容积率是1.5，那预计土地市场会有400万方的供应。当然，这是理想状态。

来看下重庆过去10年来的土地供应和新房成交情况。

这10年来，从2013-2022年，住宅土地总共供应了1.99亿平米，新房总共卖了1.94亿平米，存量还有500万方。

△ 重庆10年来土地和新房销售情况，杨一制图并整理

当然，2013年之前拿地的开发商，还有些楼盘存量没开发出来，比如和黄御峰、中国摩、长嘉汇等。

2021年和2022年的部分土地，是被城投和平台公司给拿了的，它们都是来给市场托底的，所以短时间内都不会开发。

2021年，重庆城投拿了374万方的土地

2022年，重庆城投拿了146万方的土地

这两项加起来就有520万方土地了，还不包括在此之前城投拿的土地。

而按照上面计算，存量只有500万方了，说明市场已经在消耗之前的存量了，所以市场其实并没有我们想象中的那么差。

虽然以前的存量也很多，但要么就是在城投和平台公司手上，基本开发不出来。再要么就是集中在一个楼盘里，动辄几百万方的超级大盘，但像这种楼盘，每年的推货量都是固定的，不会太多。

2023年预计供应400万方土地，如果像2022年那样，平台公司拿走30%的土地，那实际上真正面向市场的土地，只有280万方。而且2023年供应土地了，当年也不一定能开的出来。

这样看来，整个市场的存量还会进一步的减少，可能到2024年，重庆的新房供应还会新一步减少，甚至就没什么新房可卖了。

2024年，重庆将无新房可卖，这并不是一句耸人听闻的预测，而是正在发生的事实！

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