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每日焦点!公摊面积不取消,反而可能变大

2023-03-27 04:03:06    来源:经济学博士


(资料图)

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来源|牲产队

作者 |牲产队长

责任编辑|X博士

公摊面积暂时不会取消了。反而很可能变大!全新的《民用建筑通用规范》自2023年3月1日开始实施,其中最重要的一条修改就是:外墙面层计入建筑面积。什么意思呢?简单地说就是,以前你家小区的外墙面层是不计入建筑面积的,现在要计入了。这个差别在哪里呢?差别就在于,设计院和开发商在建设一栋房子时,原来只要按地基的建筑面积来计算,而现在必须把外墙上的装饰面层也算在里面了。 一般的房子砌完外墙后,外墙不能裸露在外面,它需要装饰,在墙上贴瓷砖,刷外墙漆,有些高端小区直接使用干挂石材幕墙,这会大幅增加外墙的厚度。这个外墙的厚度,以后也要算在建筑面积里面了。假如开发商拿下一块土地,拥有1000平米的建筑面积,根据旧规,开发商不需要考虑外墙的厚度,按照1000平米的建筑面积向上盖楼就是了,建成后的实际使用面积可能就是900平米。 根据现在的新规,开发商必须把外墙厚度也考虑进去,但1000平米的建筑面积是不能改变的,它只能往里面去挤压实际使用面积。这样一搞,实际使用面积可能就只剩850平米了。要想保住实际使用面积不缩小,除非把外墙做薄。但要是把外墙做薄,那房屋外墙的质量必然下滑,更容易引起不必要的纠纷。有专家说,外墙面层计入建筑面积后,公摊可能变大,但房屋生命质量会提升。他的理由是,这部分面积以前没计算,开发商是没拿来赚钱,可能在外墙装饰中偷工减料。但现在不同了,外墙装饰也可以拿来赚钱了,开发商就不会偷工减料了。 专家背后的底层逻辑是,只要有利润,开发商就会增加投入,但这并不符合现实。因为只要增加厚度,就能赚钱,但增加外墙的厚度跟增加外墙的质量完全是两回事。它的本质就像卖螃蟹,螃蟹30块钱一斤,捆绑在螃蟹身上的绳子也卖30块钱一斤,因为他们必须放在一起打称。 这房子的建筑面积是1万块/平米,大家接受了,但现在你说,外墙装饰面层也一起计算,价格也卖1万块/平米,这不是绳子和螃蟹一个价吗? 这个规范出台,它首先带来的就是,取消公摊面积暂时没有可能了。毕竟,他们连外墙装饰也要算钱,取消公摊就更加别提了。你刷个外墙漆,装个石材幕墙,贴个瓷砖,都要统一按房价算钱。这其实有可能降低房屋的质量,为了避免公摊面积太大,房企会更多地选择价格便宜的仿石漆或者真石漆,而不是厚度较大,价格更贵的干挂石材。 在我国,建筑面积规范和房屋测量规范还不是同一个部门管。建筑面积规范由住建委管理,而房屋测量归自然资源部管。 有人说,在房屋测量时,一直都是把外墙面层计算在内的,这不会导致公摊面积变大。可其实并非如此。 你想想,建筑面积是固定的,以前不测外墙面层,现在要测外墙面层,开放商想要保持室内实用面积不变,要么就继续往外拓展,要么就改成往室内压缩。往外拓展就是公摊面积变大,往室内压缩就是实用面积变小,每家每户少个3-5平米,稀松平常。 不管采取哪种方式,无非是居住面积变多,或者实际居住面积变小,住户的公摊面积都在变大。这是一种隐性的涨价。在价格不变的情况下,实际使用面积变小或者公摊面积变多,都增加了实际住房的成本。在北方,冬季供暖是按建筑面积计算的。当外墙面层也计入建筑面积时,北方冬天的供暖费用也会变高。另外,物业费,垃圾清理费等都是按建筑面积收取的。这在无形中,都增加了市民的居住成本。 后续,如果征收房产税,这也把门槛降低了。原本88、89平的小房子,可能也因公摊外墙面层增加到90平以上。 要说利好,它除了利好供暖、物业、房产税外,还有就是利好卖外墙漆的。经济适应房以后可能就不在外墙搞太多的装饰了,直接涂刷仿石漆或者真石漆,看起来高大上就可以了。那些原生的干挂石材,只有真正的富人小区才用得上了,贴个瓷砖都怕厚度大了,额外增加好几万的房价。 队长真是怎么都想不通,他们竟然连墙外的瓷砖也开始算钱了。螃蟹卖30一斤,绑螃蟹的绳子卖30一斤,绳子里掺的水也卖30一斤。现在,他们开始往房子上绑绳子了,往绳子里注水还会少吗?

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